売買契約を結んだ後、引渡しと残代金の決済が済む前に売主に相続が開始した、
という場面を想定した一般的な解説です。
契約の有効性に疑義がある場合の考え方、受領済み手付金の扱い、
譲渡所得の申告までをまとめています。
売買契約の締結後、引渡し前に売主が亡くなった場合、
相続税の課税財産は土地そのものではなく、
売買契約に基づく残代金請求権（未収入金）になります。
土地の路線価評価額がいくら低くても、債権の額面（残代金の額）で課税されます。
契約の有効性に疑義があっても、
相続人と買主の双方が契約を維持して決済まで進める意向であれば、
課税上も有効な契約を前提に整理するのが自然であり、
受領済みの手付金相当額も課税価格に反映させる必要があります。
土地の評価額で申告する選択は、後日の譲渡所得申告との矛盾を抱えることになり、
把握・更正のリスクに見合いません。
売買契約中（引渡し・代金決済前）に売主が亡くなった場合の取扱いは、
判例と国税庁の質疑応答事例で確立しています。
残代金請求権の評価は、貸付金債権の評価の定め（財産評価基本通達204）により、
元本の価額、つまり残代金の額面で行います。
買主が履行する意向である以上、回収不能を理由とする減額（同205）の余地はありません。
注意したいのは、「土地として申告しても差し支えない」という緩和的な取扱いは、
買主側に相続が開始した場合にのみ認められている点です。
売主側の相続では、路線価評価額との開差がどれほど大きくても、
残代金請求権としての計上が原則です。
この取扱いは、相続開始時点で売買契約の効力が発生していることが前提です。
たとえば停止条件付きの覚書の段階で条件が成就しておらず、
売買契約そのものが成立していないまま相続が開始した場合には、
債権は成立していないため、土地の相続税評価額で計上することになります。
分岐点は「相続開始時点で売買契約の効力が発生していたかどうか」です。
課税は私法上の法律関係を前提に組み立てられます。
そこで、契約の民事上の位置づけを先に整理します。
代理権のない者がした契約は、本人の追認がなければ本人に効力を生じません（民法113条1項）。
ただし、本人の死亡により、署名した家族が他の相続人とともに本人を相続した場合、
追認する権利は相続人全員に不可分的に帰属します（最高裁平成5年1月21日判決）。
相続人全員が契約を維持して決済まで進める意向であれば、
全員の追認（履行を続けるという黙示の追認を含む）により、
契約は締結時にさかのぼって有効になります（民法116条本文）。
この場合、相続開始時点で有効な売買契約が存在していたことになり、
残代金請求権としての課税がそのまま当てはまります。
意思表示の時に意思能力を欠いていた場合、その法律行為は無効です（民法3条の2）。
もっとも、課税上この構成を通すには、
医師の診断書や後見記録などによる客観的な立証が必要です。
当事者双方が契約を有効なものとして履行を続け、
手付金の受領・費消という経済的成果が現に生じている状況では、
無効を前提とした申告が認められる見込みは低いと考えられます。
土地の評価額で相続税申告をすることは、「契約は無効だった」という整理を意味します。
ところが、その後に決済へ進んで代金を受け取り、譲渡所得を申告する行為は、
「契約は有効だった」という整理が前提です。
ひとつの取引について相続税と所得税で正反対の法律構成をとることになり、
一貫した説明ができません。
国税庁の質疑応答事例は、売主に相続が開始した場合、
残代金請求権に加えて、相続開始時までに受領した手付金に相当する額が
課税価格の計算の基礎に算入されていることを前提としています。
相続財産の全体が「残代金請求権＋手付金相当額＝売買代金の総額」に対応する形です。
手付金が相続人名義の口座に入金されていた場合は、使いみちで区分して整理します。
| 区分 | 整理のしかた |
|---|---|
| 相続開始時に残っている部分 | 亡くなった方に帰属する財産（いわゆる名義財産）として、 現金・預貯金等に計上する |
| 本人の生活費・医療費などに 使われた部分 | 本人の財産の正当な減少であり、計上不要 |
| 家族側が使った部分 | 贈与と整理すれば生前贈与加算の対象（相続税法19条）。 ただし扶養義務者間の通常の生活費にあてた部分は非課税 （相続税法21条の3第1項2号）で加算対象外。 贈与と整理しない場合は、本人の家族に対する債権として計上する構成もある |
金額が比較的小さくても、計上を落とすと調査の際に
隠蔽・仮装の心証につながりかねないため、丁寧に振り分けて反映しておくのが安全です。
なお、債権として計上するのはあくまで「残代金」の額であり、
代金総額を計上して手付金を差し引く形ではありません。
譲渡所得の収入すべき時期は、原則として資産の引渡しがあった日で、
納税者の選択により契約の効力発生日によることもできます（所得税基本通達36-12）。
売買契約中に売主が亡くなった場合は、次の2つの方法があります。
Bは国税庁の質疑応答事例が明文で認めている正規の取扱いであり、
準確定申告で契約基準を選択しなかったこと自体に不利益はありません。
決済後の所有権移転登記、買主側の経理処理、
そして相続人自身の譲渡所得申告（収入金額と引き継いだ取得時期が表示される）から、
税務署は「相続開始時点で売買契約中だった」ことを容易に把握できます。
相続税の更正ができる期間は法定申告期限から5年
（偽りその他不正の行為がある場合は7年）です（国税通則法70条）。
| 場面 | 負担 |
|---|---|
| 更正を受けた場合 | 増差本税＋過少申告加算税10%（一定部分は15%）＋延滞税 |
| 契約や手付金の存在を開示したうえでの 評価・見解の相違 | 重加算税までは通常課されない |
| 契約書や入金の存在を秘匿、 調査で虚偽答弁 | 重加算税35%（国税通則法68条1項）が現実化しうる |
| 調査通知前に自主的に修正申告 | 過少申告加算税は課されない（国税通則法65条6項） |
配偶者の税額軽減（相続税法19条の2）は、
期限後申告や修正申告でも適用できます（同条3項）。
ただし、隠蔽・仮装行為に基づく部分は軽減計算の基礎から除外されます（同条5項・6項）。
正しく残代金請求権を計上しても、
配偶者の税額軽減の枠内に収まれば納付税額は生じないことも多く、
低い土地評価であえて申告してリスクを抱える実益は乏しいといえます。
任意後見契約は委任契約であり、本人の死亡により終了します（民法653条1号）。
任意後見人には、終了後の応急処分義務（民法654条）、顛末報告義務（民法645条）、
管理の計算と管理財産を相続人へ引き継ぐ義務があります。
相続人は任意後見人に対して、
財産目録・出納記録・管理計算の報告と財産の引渡しを請求できます。
この管理記録や、任意後見監督人を通じた家庭裁判所への報告書は、
預貯金等の網羅的な把握、手付金の入金経路と使途、
契約締結時の本人の状況を確認できる第一級の資料です。
相続税申告の前に、終了報告と管理計算を求めておくことをお勧めします。
契約の有効性（意思能力・無権代理・追認）そのものは民事の法律判断であり、
無効を前提とする整理を選ぶ場合には、
弁護士による民事上の整理を先行させる必要があります。